1.华夏幸福模式

即A 政府与B 产业新城开发商在规定的年限内，就C 产业新城(十几平方公里甚至几十平方公里)的整体开发达成合作协议，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等进行一揽子合作，通常采用成本加成进行结算，比如华夏幸福。其主要业务板块如表1-1所示。

表1-1 华夏幸福主要业务板块

2006年4月6日，固安工业园区管委会签署《河北固安工业园区基础设施委托开发协议》《河北固安工业园区综合服务协议》及其他委托开发协议，委托期限50年，被华夏幸福称为“固安模式”，成为其后来在各地拓展项目的主要蓝本。

该模式被概括为“园区+地产”的产业新城模式——华夏幸福通过与地方政府签署排他性质的区域整体委托开发协议，以项目公司作为园区开发主体，负责委托区域土地整理投资、基础设施建设与维护、公共设施建设与维护、产业发展服务及其他与委托区域开发建设相关的工作。同时，公司依托其在建的产业新城，开展环北京、上海及其他经济热点区域的房地产项目开发。

即使在这个模式发展如火如荼之际，也只适用在地方财政不强、自身产业引导人力和经验不足的地方，即一些核心城市的周边地区。随着国家对地方“隐形债务”的日趋严控，以及地方治理水平（包括开发建设、招商引资等各项水平）的不断提升，这类模式的市场空间越来越小。从产业新城开发商而言，无论是通过开发建设还是招商引资的成果来进行结算，都需要一个过程，中间的资金成本和现金流都是问题，由于投入大，回收慢，被现金流卡住脖子。

此外，住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提，是华夏幸福模式运作的关键要素，但是随着住宅土地出让越发透明化，以及不能和其他用地捆绑出让，这种期望通过片区开发获取住宅用地的空间越来越小。

2.建筑类央企开发模式

一些以建筑业为主业的央企也开始涉足产业新城的开发，这些企业的优势在于工程管理能力、品牌和技术优势、建设速度及融资成本，所以很多地方政府会与这些建筑类央企合作，以期快速建成产业新城。

目前比较常见的模式是政府以BOT3、PPP4的形式与建筑类央企合作。

此外，现在这类央企也开始拓展产业链条，以“封闭运作、增量取酬、片区自平衡”为原则，通过ABO，即授权（Authorize）-建设（Build）-运营（Operate）的模式5，介入城市开发投资。即政府通过授权或者招标，由地方平台公司负责片区的开发，平台公司再通过公开招标或其他合法合规的形式，与央企合资成立子公司，负责整个片区的开发，开发资金由央企筹措，待片区成熟后，以土地出让金进入专项资金池，作为主要还款来源。

但是在严控地方“隐形债务”的前提下，各地对这种模式的认知还存在分歧，未来可能还会继续发生演变。

3.片区指挥部形式

现在越来越多的地方政府，针对片区开发是通过成立指挥部的形式来完成，人员从各政府部门或者国企抽调，完成前期相关工作，如规划、征拆、建设、招商等，部分工作会委托本地国企完成，待新城建设成熟后，各项职能会交还所在的行政区，片区指挥部逐渐退出。

一般会设有：

指挥部办公室——负责统筹调度、协调推进新城规划建设、征迁安置及投融资保障等工作。负责做好指挥部内部运转、对外联络及相关日常工作。

规划管控组——负责制定和落实产业新城总体规划和市政基础设施、生态环境保护、公共服务设施等专项规划及实施计划，科学界定重点规划管控区域，统一市政基础设施和公共服务设施建设标准。

征迁安置组——负责按照新城规划建设要求，组织协调土地征收、征迁安置、土地供应、信访维稳等工作。

工程建设组——负责按照新城规划建设要求，组织实施交通工程、市政基础设施、水利工程等有关项目建设，并加强项目全程监督管理。

投融资保障组——负责研究新城建设投融资模式，制定资金支出测算方案、资金筹措方案，对口争取有关项目建设配套资金，有偿融资资金，努力实现收支平衡。

招商引资组——负责新城招商项目的接洽、招引和落地。